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成都市长顺上街房产进场公开招租项目

  一、项目背景 
    成都市绿洲市容环境(集团)公司(以下简称“绿洲公司”)属成都市城管局下属单位,其持有的成都市青羊区长顺上街177号1栋3层1号房产,建成于1992年,设计使用年限为40年,房产面积约1267.98平方米,层高为4层,1、2楼为大型便民农贸市场,标的物为3楼整层,4楼为绿洲公司办公室。建筑结构为砖混结构,外立面采用面砖,整体状况较好,未安装电梯,配有2部消防疏散楼梯,该楼层未设置有专门的停车场。建筑物周边配套齐全,交通便利、治安良好,人流量较大、人员聚集度较高,空气质量良好、环境较为整洁。 
 二、策划重点及交易流程 
 1、扎实的前期准备,细致的项目分析 
西南联交所接到该项目后,立即组织了在国有资产招租方面具有丰富经验的项目团队,对绿洲公司进行了认真的政策辅导,同时对招租方案进行了合理的策划与建议。最终绿洲公司决定采用网络竞价方式,为使条件更加明确,对方案中承租方资格条件进行了修改和完善,租赁业态和房屋规划用途限定为办公,承租人承租后,若要改变房屋用途,须经出租人书面同意,并按《成都市房屋租赁管理办法》第十四条规定到相关部门办理有关手续,自行承担相关费用和风险。此外,方案中其他披露事项增加了7条承租方需承诺的事项。租赁方案及承租合同修改后,相关条款更加完整详细、权利义务更加明确对等。  2、多管齐下征集意向受让方,形成竞价局面 2013年12月27日该项目正式在西南联交所公开挂牌招租。挂牌后,西南联交所在全国范围内对实力雄厚且符合承租条件的企业进行重点推荐。除了在西南联交所的网站上发布招租信息外,还在金融投资报、成都商报等报刊媒体发布公告征集意向承租方。根据项目的具体情况和特点,西南联交所在多年积淀的投资人库中筛选出一批潜在客户并进行了定向推介。吸引到省内多家企业的青睐,最终确定了成都庄语会府餐饮管理有限公司、四川汇丰西部投资有限责任公司、四川吴铭餐饮投资管理有限公司、成都市西门吹雪茶文化有限公司、成都市鑫洪洋钢铁有限公司等五家企业为符合条件的意向承租方。 
 3、激烈竞争,高价成交 2014年1月8日,长顺上街177号1栋3层房产在西南联交所成功完成公开招租。该项目经过西南联交所精心策划和积极推荐,最终经过52轮历时近1个小时的激烈网络竞价后,由成都市西门吹雪茶文化有限公司以年租金161.38万元价格成功竞得,较挂牌价62.38万元增值99万元。按年租金2%的递增率计算,12年的总租金从836.64万元增值到2164.44万元,增值1327.8万元,增值率达到了惊人的159%。产权交易机构借助互联网实现网络竞价,打破了传统招租方式在时间和空间上的局限。网络竞价方可以在任何时间、任何地点、借助多种网络工具,只要能够连接互联网就可以实时参与竞价。同时,竞价过程中,所有竞价方的信息都是不对外公开的,从而实现了竞价方相互隔离,有效防范资产招租过程中不规范行为的发生。除交易机构电子大屏外,纪检、国资等相关机构也可通过互联网对竞价过程进行全程监督,确保了竞价公开、交易公正。 
 4、创新交易方式,凸显产权市场的公允平台 长期以来,国有资产的招租工作一直由相关各方自行完成。但自行招租往往存在“低价出租”、“承租方跑关系”、“领导打招呼”等现象,不仅使得招租方蒙受经济损失,也令资产招租工作成为招租方的“烫手山芋”。为了避免资产招租过程中不良行为的发生,实现国有资产的保值增值,2011年省国资委就下发了《关于规范省属企业资产出租管理的意见》(川国资产权〔2011〕78号),明确要求省属企业资产出租进入省国资委确定的产权交易机构公开招租。第三方平台公开招租、以电子竞价取代“击槌成交”、通过互联网进行交易,已成为国有资产招租工作改革的方向。本次资产招租的大幅增值,再次证明了通过产权交易机构规范化、专业化的运作,能够充分发挥产权交易机构平台项目信息发布和投资意向聚集功能:充分挖掘项目信息、最广化项目受众面、最大化资产增值率,充分体现了产权交易市场价值发现的作用。
三、案例总结与分析 长顺上街房产招租项目作为2014年度首宗成都市属企业通过西南联交所公开进行的国有资产招租项目,标的房产闲置近八年,本次招租成功,是盘活国有经营性固定资产的一次有益尝试,是继2013年12月成华区双桥大厦项目招租后的成都市属企业资产招租的又一成功案例,是实现产权交易机构从产权交易业务向全要素交易业务转型的重要一步,符合目前产权交易市场从单纯的产权流转延伸到“产权形成、产权运营等相关产权要素交易”的行业大趋势。
竞价完成后,一位意向承租方管理人员感叹的对交易所工作人员说:没想到成都市还有如此好的一个招租平台,通过电子竞价能够实现那么高的租赁收益,准备回去后立即将其私人持有的物业委托交易所代理招租。
    本次长顺上街房产项目招租的成功交易充分体现了西南联交所在项目策划辅导、发掘资产潜在市场价值等方面的强大实力,提高了国有资产招租效率。国有资产是国家的“家底”,也是百姓的共同财富。国有资产通过西南联交所这一阳光平台实现招租,可以规范国有资产租赁行为,推动企业存量资产合理流动,使企业国有资产价值和权益得到维护。从程序上有效杜绝了国有资产租赁中擅自出租、租金低廉、以租代卖等不规范行为,充分体现了国有资产出租工作的公正、透明,为今后国有资产的规范处置起到了良好的借鉴和推动作用。